재건축과 재개발의 차이: 정비기반시설, 안전진단, 영업보상비, 접도율, 초과이익환수제?

지금 살고 있는 아파트 주변으로 재건축 이야기가 많이 나오고 있어서 앞으로 본격적으로 공부를 좀 해볼 생각입니다. 첫 번째 포스팅은 재건축와 재재발입니다. 

재건축이나 재개발이나 새 아파트를 짓는다는 것은 같으나 안으로 들어가면 많은 것이 다릅니다. 앞으로 부동산에 대해서 공부하면서 본 블로그에서 그 내용을 공유하겠습니다. 

설명이 필요한 용어 앞에는 1), 2) 이런 식으로 번호를 주었고 포스팅 끝에 따로 설명합니다. 

지금 포스팅 보시는 분들 같이 공부해요. 열심히 공부하고 공유할게요. 

 

 

 

 

 

1. 재건축사업

 

1)정비기반시설은 양호하나 2)노후·불량건축물에 해당하는 공공주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업으로 쉽게 아파트 또는 주택의 주변환경이 괜찮을 경우 해당 아파트, 주택을 새로 짓는 경우를 말합니다. 

 

 

사익의 측면이 강합니다. (본인들이 살 집만 고치므로) 

기존 주택의 3)안전진단 통과가 필요합니다. (준공 30년 이후) 

이주비 대출은 있으나  4) 영업보상비는 없습니다. 

5)초과이익환수제

 

 

 

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2. 재개발사업

 

1)정비기반시설이 열악하고 2)노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업.

열악한 주변환경, 특히 좁은 도로(흔히 소방차 진입 가능 여부로 쉽게 판단)로 새 아파트만으로는 주거 환경이 개선되지 않을 경우는 아파트만 새로 짓는 것이 아니라 주변의 환경도 함께 개선시킵니다. 

 

공익 측면이 강합니다. (주변 환경까지 개선하므로) 

노후도, 6)접도율이 충족되어야 합니다.

주거이전비, 영업보상비 등이 있습니다.

5) 초과이익환수제 없습니다. 

 

 

 

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※ 재건축와 재개발 이해를 위한 용어 설명

 

 

1) 정비기반시설? 

도로, 상하수도, 공원, 공용주차장 등 그리고 생활에 필요한 가스, 열 들의 공급시설을 말합니다. 

 

 

2) 노후·불량시설?

① 훼손, 일부 붕괴 또는 안전사고의 위험이 있는 건축물

② 내진설계가 안 되어 있는 건축물, 부실설계 시공으로 구조적인 결함이 있는 건축물

③ 준공일 시준 40년까지 유지보수 비용이 철거, 새건물 건축 비용보다 더 많이 드는 경우

④ 도시미관을 저해하는 노후된 건물 

 

 

3) 안전진단?

아파트 소유자의 1/10이 동의하면 돈을 걷어서 시, 군, 구청에 안전진단을 신청합니다. 

등급은 A부터 E까지 있는데 최종 E등급을 받아야 통과입니다. 

D등급의 경우 적정성 검토( 조건부 재건축, 2차 정밀 안전진단 실시) 

A, B, C의 경우 처음부터 다시 

구조안정성 50%/ 주거환경 적합성 15%/ 비용 편의 10%/ 설비 노후도 25%

 

4) 영업보상비?

정비구역 안의 상가 세입자에게 소정의 비용을 보상하는 것으로 재건축에는 없고 재개발에만 해당됩니다. 하지만 무형의 자산을 평가하는 것으로 쉽지 않고 분란의 원인이 되기도 합니다. 소위 바닥권리금이라고 합니다. 

 

 

5) 초과이익환수제?

재개발사업에서는 없는 것이지만 재건축사업에는 있는 제도입니다. 

재건축에서 생기는 이익에 세금을 때리는 제도입니다. 초과이익환수제 대상의 경우는 조합에게 물어보면 알 수 있습니다. 그리고 초과이익환수제가 적용된다면 본인의 투자가 성공적이었다는 것이므로 크게 신경 쓰실 필요는 없습니다.  그리고 만약 입주 전에 매도한다면 매수자에게 전가할 수 있습니다. 

 

 

6) 접도율?

너비 4미터 이상의 도로에 접한 건축물의 총수를 정비구역 내 건축물 총수로 나눈 비

접도율이 높으면 정비구역 안의 건축물들 중 도로에 접한 건축물이 많다는 것이고 접도육이 낮으면 정비구역 안의 건축물 중 많은 수가 도로에 접하지 않고 있다는 것입니다.